Simulation assurance de prêt immobilier SCI

La SCI est une société qui séduit nombre d’investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier qui fructifie, tout en limitant les contraintes et les risques liés à l’investissement.

Les familles, mais aussi d’autres groupements d’associés y trouvent largement satisfaction. Comme pour tout emprunt immobilier, une assurance de prêt est généralement imposée par l’établissement prêteur. Comment choisir son contrat d’assurance dans le cas particulier de la SCI ? Pourquoi faire appel aux simulateurs ? On vous répond.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société civile immobilière (SCI) est une structure juridique comme il en existe d’autres, qui permet à plusieurs personnes de s’associer pour assurer la gestion d’un ou plusieurs bien immobiliers. Ils ne sont donc pas propriétaires en leur nom, puisque c’est la SCI qui détient le patrimoine immobilier, et c’est bien là qu’est tout son intérêt. Chaque associé détient des parts sociales à hauteur de son investissement dans la société. Cette quote-part se reporte également sur chacun des avantages lié à la SCI. Les associés profitent ainsi :

• D’une gestion et d’une transmission de patrimoine facilitée : Les dettes et les bénéfices sont détenus par la société, et répartis entre associés selon leurs parts sociales. En cas de souhait de cession d’un bien, le patrimoine est protégé, nécessitant alors l’accord de la majorité des parts sociales pour vendre. Enfin, il est possible de céder ses parts sociales à ses descendants directs pour qu’ils puissent eux-mêmes se constituer un patrimoine. Ce procédé permet de bénéficier des abattements fiscaux prévus pour les droits de succession, soit 100 000 € par enfant et par donation, renouvelables tous les 15 ans.
• La possibilité de démembrement : La pleine propriété regroupe à la fois l’usus, le fructus, et l’abusus. La SCI permet de démembrer cette pleine propriété, pour répartir les droits entre associés. Le démembrement est l’autorisation de donner par exemple des droits d’usufruit à certaines parts sociales dont les détenteurs pourront percevoir les revenus des loyers par exemple, des droits de nue-propriété à d’autres dont les détenteurs pourront ici être fins propriétaires au décès des usufruitiers, ou de conserver la pleine propriété pour toutes les parts.
• Des avantages fiscaux : Si la SCI est déficitaire, les associés peuvent alors reporter le déficit sur leur déclaration de revenus pour profiter de réductions d’impôt. Egalement, dans le cas de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI, elle bénéficie d’abattements lui permettant une exonération d’impôt sur la plus-value.

On trouve souvent des Sociétés Civiles Immobilières familiales car c’est le procédé préféré des familles souhaitant se constituer un patrimoine, parfois par choix et parfois aussi par non-choix dans le cas d’un divorce avec un bien commun par exemple, ou encore en cas de décès. La SCI familiale réunit les membres d’une même famille jusqu’au 4è degré, avec possibilité d’y associer les « rapportés ». L’avantage de la SCI familiale est qu’en cas de mise en location du bien, le lien de parenté ou d’alliance entre l’ensemble des associés lui permet de ne pas être qualifiée de bailleur professionnel, mais de conserver son statut de bailleur particulier, plus avantageux fiscalement.

Comment emprunter en SCI ?

En SCI, il existe deux façons d’emprunter. Ou bien grâce à un crédit immobilier directement contracté par la SCI. Dans ce cas, les revenus locatifs pourront permettre de rembourser les mensualités. Ou bien via un prêt immobilier personnel. Dans ce cas ci, chacun des associés emprunte sa propre participation à l’investissement de la SCI.

Ce second procédé plaira aux banques, qui accorderont alors un faible emprunt, pour que le client profite des plus-values réalisées sur le patrimoine immobilier constitué. L’établissement prêteur exigera généralement la caution de chaque associé disposant de ressources. Ainsi, en cas d’impayé, il se retournera contre les associés, et pourra se rembourser sur leur patrimoine personnel. Les associés sont alors dans l’obligation de s’engager à honorer le prêt sur leurs biens propres. La particularité de l’emprunt en SCI réside donc dans la responsabilité des emprunteurs, comme avec l’assurance souscrite. Mais qui la souscrit ? La SCI ou les associés ?

L’assurance de prêt immobilier pour une SCI : Comment ça fonctionne ?

Il n’y a aucune particularité à l’assurance de prêt immobilier pour une SCI, en comparaison d’une assurance de prêt pour tout autre particulier. Pourquoi ? Parce que ce n’est pas la SCI qui souscrit l’assurance de prêt immobilier, mais les associés. Aussi, ils profitent des mêmes conditions que les autres assurés, comme notamment les suivantes :

• La non obligation légale de souscription : Ce sont bien les organismes prêteurs qui conditionnent l’octroi des fonds à la souscription d’une assurance emprunteur;
• Le droit à la délégation d’assurance : Les associés peuvent faire le choix d’un contrat de groupe proposé par l’assureur partenaire de la banque prêteuse, ou bien d’un contrat individuel, plus avantageux car plus ciblé sur le besoin réel de l’assuré;
• Les garanties obligatoires et facultatives : La garantie décès garantit le remboursement du solde de l’emprunt à l’organisme créancier en cas de décès de l’emprunteur, quelle qu’en soit la cause. La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) concernera l’invalidité physique et/ou mentale de l’emprunteur le rendant à la fois définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunératrice, mais aussi contraint de recourir à une assistance pour les actes dits de la vie courante, type se nourrir, se laver, s’habiller, etc. Les garanties facultatives peuvent également être souscrites, comme l’invalidité permanente et totale ou partielle (IPT ou IPP), l’incapacité temporaire totale de travail (ITT), ou encore la garantie perte d’emploi;
• Les garanties contre le risque d’impayé : La banque exigera une garantie caution, une garantie d’hypothèque, ou bien une garantie privilège de prêteurs de deniers, pour pouvoir vendre le bien et se payer sur le prix de vente, ou bien se retourner contre la société garante pour obtenir remboursement.

Les associés peuvent ainsi faire le choix de souscrire une assurance de prêt en commun, avec une répartition selon les quote-parts, ou bien de souscrire une assurance de prêt individuelle, qui protègera alors 100 % de l’emprunt réalisé par chacun. Chaque associé sera libre de choisir son assureur, par contrat de groupe ou par contrat délégué. L’avantage de se tourner vers le même assureur sera celui de profiter d’une petite marge de manœuvre pour espérer une remise sur le taux d’assurance fixé.

Simuler son assurance de prêt immobilier SCI pour faire le meilleur choix

Le simulateur est un outil numérique qui est capable de présenter, en quelques secondes, un devis fiable d’assureur, selon les informations de crédit immobilier et de situation personnelle et professionnelle renseignés dans le formulaire d’analyse. Cinq éléments entrent en compte dans le calcul de l’assurance de prêt immobilier SCI :

• Les risques présentés par chacun des assurés : Leur âge, les risques médicaux, les risques professionnels, les risques sportifs ou liés à une activité particulièrement dangereuse, la consommation de tabac, etc. ;
• Le mode d’application du taux d’assurance de prêt : Selon qu’il s’agisse d’une assurance de groupe ou d’une délégation d’assurance;
• Le montant global de l’emprunt : Le taux d’assurance s’applique au montant global, prêt immobilier principal, comme prêts annexes. Précisons toutefois qu’en SCI, les associés ne peuvent prétendre aux prêts aidés par l’Etat;
• Le pourcentage de quotité : En empruntant à plusieurs, seuls 100 % sont imposés, bien que 100 % sur chaque tête soient largement recommandés;
• Les garanties imposées par la banque prêteuse : Les garanties décès et PTIA sont obligatoires, mais les autres restent à la main du prêteur.

Chaque compagnie d’assurance fixant ses propres exigences, conditions et primes, notamment selon la cible d’assurés qu’elle vise, il est largement conseillé de comparer plusieurs offres avant de s’engager. Les économies à réaliser peuvent être importantes. Les services d’un simulateur en ligne sont 100 % gratuits, accessibles sans interruption, et n’obligent aucunement à l’engagement. La simulation peut ne pas donner suite, sans que l’emprunteur n’ait à en justifier la raison.