Simulation assurance de prêt immobilier la moins chère

Si souscrire une assurance de prêt immobilier n’est pas une obligation légale, elle est en revanche quasi-systématiquement imposée par les établissements prêteurs pour accorder le crédit. C’est une garantie de remboursement minimale que prend la banque, compte tenu des sommes importantes que représente généralement un crédit immobilier.

Si elle est donc classiquement rendue obligatoire, le choix de l’assureur reste en revanche à la main de l’emprunteur grâce à la délégation d’assurance. Comment choisir le contrat d’assurance de prêt immobilier le moins cher ? Comment allier qualité et coût moindre ? Voici nos conseils.

La délégation d’assurance de prêt : Qu’est-ce que c’est ?

Nous le disions, l’assurance de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire. En revanche, les organismes prêteurs conditionnent l’octroi d’un prêt immobilier à sa souscription. Elle devient donc obligatoire pour obtenir un financement. Deux types de contrats d’assurance de prêt immobilier existent :

• Le contrat de groupe, qui est celui proposé par l’organisme prêteur. Celui-ci propose un contrat correspondant aux garanties qu’il impose pour accorder le prêt, souscrit via son partenaire assureur. Tous les contrats sont donc quasi-identiques, sans individualisation liée à la situation de l’emprunteur, à son profil ou au montant emprunté. Si l’emprunteur ne s’occupe de rien, et peut signer son contrat d’assurance en même temps que son prêt immobilier, il ne peut pas profiter d’un contrat sur-mesure, au plus près de son besoin réel;
• Le contrat en délégation, qui sera tout autre contrat accordé par un assureur indépendant de l’offre de prêt. Si cette option induit de démarcher les assureurs, elle permet de profiter de contrats individualisés, selon le profil de l’emprunteur. Certaines garanties peuvent être retirées, d’autres ajoutées, évidemment toujours dans le respect des exigences de l’organisme prêteur. C’est le moyen de réaliser de belles économies, avec une marge de négociation sur un secteur assurantiel parmi les plus concurrentiels.

Depuis le 1^er septembre 2022, tous les assurés ayant un contrat d’assurance emprunteur en cours peuvent en changer à tout moment, et ce sans attendre le premier anniversaire, comme c’était le cas auparavant. Il est ainsi possible de souscrire un contrat de groupe lors de l’octroi du crédit immobilier, puis d’en changer dans les mois suivants, en profitant d’une offre plus compétitive, toujours dans la correspondance des exigences de la banque prêteuse.

Quel budget dédier à son assurance de prêt immobilier ?

Le budget à dédier à son assurance de prêt immobilier n’est pas figé. Il dépend de plusieurs facteurs, propres à chaque situation :

• Le montant de l’emprunt immobilier, puisque l’assurance représente un pourcentage du total des crédits immobiliers, dont le principal, mais également les éventuels autres prêts, type prêt accession sociale, prêt conventionné, prêt à taux zéro, prêt épargne logement, prêt action logement, etc.;
• Le contrat choisi, parmi les deux précités : Le contrat de groupe est généralement plus onéreux, pour des garanties standard, alors que le contrat délégué est individualisé, pour un coût correspondant aux garanties souscrites;
• Les garanties souscrites : Les deux garanties obligatoires sont le décès et la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Mais d’autres garanties peuvent être ajoutées, comme par exemple la perte d’emploi, l’incapacité temporaire totale de travail (ITT), l’invalidité permanente totale (IPT), ou encore l’invalidité permanente partielle (IPP);
• Le profil de l’emprunteur, qui définira le risque pris pour l’assureur. Les assureurs, comme les établissements financiers, se fient à la table de mortalité mise en place par l’INSEE. Il s’agit là d’une matrice qui présente les probabilités de survie ou de décès d’un profil d’emprunteur, selon son âge, son sexe et sa condition de vie. Précisons toutefois que le questionnaire de santé, auparavant systématique, n’est plus à compléter depuis le 1^er juin 2022 pour les prêts de moins de 200 000 € par assuré, avec des mensualités intégralement remboursées avant le 60^ème anniversaire de l’assuré;
• La quotité appliquée : Pour un prêt immobilier, elle se doit d’être de 100 %. Si un seul emprunteur est déclaré, il est alors assuré à 100 %. En revanche, si deux co-emprunteurs sont déclarés, ils peuvent décider d’assurer 100 % sur chaque tête, soit 200 %, ou bien de répartir les 100 %, à 50-50, 75-25, ou bien 0-100. Cela dépendra du profil de chacun des emprunteurs;
• Le taux appliqué sera évidemment déterminant. Disons que l’ensemble des facteurs influants précités formeront un taux, qui sera plus ou moins compétitif d’un assureur à l’autre.

Simulation assurance de prêt immobilier : A quoi prétendre ?

Le Taux annuel effectif d’assurance (TAEA) est le taux global qu’appliquera l’assureur au contrat souscrit pour assurer le prêt immobilier dans son ensemble. Celui-ci évoluera selon les paramètres précités. Toutefois, si aucun élément ne vient impacter ce taux et provoquer une surprime, le TAEA est présenté selon l’âge du souscripteur. Il est alors plus évident de le comparer entre contrats d’assurance pour estimer de manière plutôt fiable à quelle offre prétendre.

Le taux moyen se situe entre 0,30 et 0,40 % en début 2023. Toutefois, selon les assureurs, il peut évoluer à la hausse ou à la baisse, notamment selon la cible visée. Rappelons toutefois que le choix de l’assurance ne doit pas dépendre uniquement du TAEA, mais également des besoins réels de l’emprunteur selon son profil (professionnel, personnel, financier).

En moyenne, en 2023, les taux moyens d’assurance seront les suivants :

• 0,45 % pour un emprunteur de moins de 35 ans;
• 0,55 % pour un emprunteur de 35 à 45 ans;
• 0,80 % pour un emprunteur de 45 à 55 ans;
• 1,20 % pour un emprunteur de plus de 55 ans.

Gare aux conditions d’assurance

Nous le disions, le TAEA est à étudier en comparaison de plusieurs offres. Toutefois, il n’est pas le seul à devoir être analysé. Une offre présentant un taux très bas n’est pas nécessairement une bonne offre d’assurance. Si vouloir souscrire les contrats les moins onéreux est bien légitime, il ne faut pas pour autant en oublier la finalité. Le contrat d’assurance doit protéger l’emprunteur en cas d’aléa remettant en cause l’honorabilité de ses dettes de manière temporaire, indéterminée, ou définitive. Aussi, d’autres éléments sont à étudier en corrélation :

• Les exclusions de garantie : Elles peuvent être générales, comme par exemple les conséquences de faits de guerre, la provocation intentionnelle du risque pour percevoir les indemnités d’assurance, le suicide au cours de la première année d’assurance, ou bien un risque délibérément caché à l’assurance lors de la souscription du contrat ; ou bien particulières, comme c’est le cas des sinistres consécutifs à un séjour à l’étranger, d’un âge dépassé pour certaines garanties, d’un état de santé fragile de l’assuré, de professions ou d’activités de loisirs à risques;
• Le taux d’invalidité et d’incapacité : La PTIA est évidemment considérée à 100 % d’invalidité. L’invalidité permanente totale est considérée à plus de 66 % d’invalidité, et entre 33 et 66 % pour l’invalidité permanente partielle. Aussi, les pourcentages appliqués parmi ces fourchettes impacteront les conditions d’indemnisation;
• Le délai de carence : Sa durée minimale est d’un mois, et sa durée maximale est d’un an. Selon les contrats, il sera fixé pour une durée plus ou moins importante dans cette tranche légale, ce qui pourra faire évoluer le taux appliqué, et l’intérêt d’une offre.

En bref, chaque assureur fixe ses propres conditions d’indemnisation qu’il convient d’analyser scrupuleusement.

Comment dénicher une offre d’assurance de prêt immobilier à prix ultra-compétitif ?

Il arrive parfois que l’accumulation des garanties exigées et des facteurs impactants présente un TAEA trop élevé, faisant alors dépasser le TAEG (Taux annuel effectif global incluant l’assurance) au-delà du taux d’usure. Le taux d’usure est le taux maximal qu’une banque peut proposer à un emprunteur. Il est fixé par la Banque de France de manière trimestrielle. Dans ce cas, le prêt ne peut être accordé par le financeur. Quatre solutions se présentent alors :

• Le retrait de garanties facultatives, qui ne font pas partie des exigences de la banque prêteuse. Si elle n’exige pas la garantie perte d’emploi par exemple, parce que l’emprunteur est fonctionnaire, le montant de la prime diminuera puisque le risque ne sera pas assuré ;
• Un emprunt moins important que demandé initialement. L’assurance est un pourcentage du montant du prêt. Si l’emprunt diminue, l’assurance diminue ;
• Un apport personnel plus important que prévu. Une enveloppe conservée pour des travaux par exemple pourra être investie pour faire baisser le montant de l’emprunt, donc celui de l’assurance ;
• 0 % sur la tête de l’assuré au profil plus particulier. Cette solution n’est possible qu’en empruntant à deux, et n’est pas franchement recommandée. Toutefois, si elle conditionne l’obtention du prêt, il est possible de n’assurer que l’emprunteur « le plus fiable » à 100 %, et 0 % sur l’emprunteur plus à risque (métier de la sécurité, plus de 50 ans, pathologie, CDD, etc.), si tant est que l’assureur accepte.

Quel est l’intérêt de comparer les offres d’assurance de prêt immobilier ?

La clé pour dénicher une offre d’assurance de prêt immobilier à prix très compétitif ? Com-pa-rer ! C’est indispensable d’étudier a minima deux à trois offres d’assurance pour disposer d’éléments de comparaison, et pouvoir ainsi reconnaître une offre intéressante. N’oublions pas que l’assurance emprunteur, bien qu’elle puisse être désormais modifiée bien plus aisément, engage l’emprunteur sur toute la durée de remboursement de son prêt. Elle ne doit pas être souscrite sans être étudiée.

Les simulateurs en ligne permettent de se faire une idée du montant des cotisations mensuelles d’assurance à prévoir, et de jouer des garanties pour étudier des offres sur mesure, correspondant au besoin réel et personnel du futur assuré. 100 % gratuits et sans obligation d’engagement, ils dressent un panel d’offres comparées selon les critères renseignés. Cette démarche est encore davantage conseillée dès lors que l’on revêt un profil plus atypique ou plus particulier.

En revanche, lorsque son profil d’emprunteur rend l’assureur frileux, il sera sage et très probablement fructueux de faire appel à un courtier en assurance. Il est le professionnel du secteur par excellence. Par son expérience, il pourra solliciter un panel d’assureurs, argumenter sur les points forts du dossier de l’emprunteur, le conseiller sur les alternatives à mettre en œuvre pour parvenir à souscrire une offre correspondant à son profil, à ses besoins de garantie, au meilleur rapport qualité/prix.