Simulation assurance de prêt pour investissement locatif

Pour l’obtention d’un crédit immobilier, l’emprunteur doit justifier d’une bonne solvabilité et d’un taux d’endettement inférieur à 35 %. Il doit également souscrire une garantie hypothécaire ou une caution mutuelle et adhérer à une assurance emprunteur.

L’assurance de prêt immobilier offre une protection à la banque, mais également à l’emprunteur, lors d’une défaillance financière suite à un accident de la vie. Comme pour le crédit immobilier, la simulation d’une assurance emprunteur est nécessaire pour réduire l’impact de son coût. Intéressons-nous dans cet article à la simulation d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif.

Est-ce obligatoire de souscrire une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Un crédit immobilier peut être sollicité pour plusieurs raisons : l’acquisition d’une résidence principale, l’achat d’un logement secondaire ou le financement d’un investissement locatif. Quel que soit le type de projet, l’assurance de prêt immobilier est exigée pour l’octroi du prêt. Elle est donc obligatoire pour un investissement locatif, même si aucune loi ne l’impose. L’assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif sert de garantie et de protection financière aussi bien au prêteur qu’à l’emprunteur. Le crédit est souscrit sur un temps long, en moyenne 20 ans. Durant ce laps de temps, l’emprunteur peut être victime d’une maladie, d’un accident, voire décéder. S’il est déclaré en invalidité ou en incapacité de travail, il ne peut plus exercer d’activité rémunératrice et donc honorer son crédit. L’assureur prend donc le relais. Il rembourse à la banque les échéances du prêt temporairement ou définitivement. Selon la garantie enclenchée et la quotité souscrite, l’indemnisation peut solder le capital restant dû.

Quelles garanties exige le prêteur avec une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Lors de la simulation de l’assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif, le prêteur détermine les garanties que devra souscrire l’assuré. Quel que soit son profil, la garantie décès et la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) font partie d’un contrat de base. Ensuite, en fonction des situations ou des souhaits de l’emprunteur (santé, profession, niveaux de couverture, etc.), d’autres garanties peuvent être ajoutées pour un investissement locatif comme :

• La garantie invalidité permanente partielle ou IPP.
• La garantie invalidité permanente totale ou IPT.
• La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.
• La garantie perte d’emploi.

Quelle quotité choisir avec une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Les garanties souscrites avec l’assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif doivent couvrir 100 % du capital emprunté. C’est ce que l’on nomme en assurance-crédit la quotité. Avec un seul emprunteur la quotité sera obligatoirement de 100 %. Avec des co-emprunteurs comme ça peut être le cas de gérants d’une SCI, la quotité sera partagée à parts égales ou à parts inégales : 50/50, 20/80, 40/60, etc. L’addition des quotités de chaque assuré doit à minima correspondre à 100 %. Pour une couverture complète, la quotité peut être de 100 % sur chaque tête. Si l’un des emprunteurs décède, l’assureur rembourse l’intégralité du capital restant dû. L’emprunteur vivant n’aura plus rien à rembourser. La quotité choisie dépend essentiellement des revenus de chaque emprunteur.

Combien coûte une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Avec la simulation d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif, ce qui va s’avérer un élément crucial pour l’emprunteur, c’est le taux. Il s’agit du TAEA ou taux annuel effectif assurance, pendant du TAEG pour le crédit. Depuis la loi Hamon de 2014, le TAEA doit être mentionné sur tous les documents contractuels ou non contractuels des assureurs. Pour plus de transparence sur les tarifs, il permet d’évaluer le montant de la cotisation versée chaque mois et in fine le coût global de l’assurance. Le TAEA est donc un indicateur au moment de comparer les offres, de groupe ou individuelles, d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif.

Quels critères sont pris en compte pour évaluer le TAEA d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

La valeur du TAEA d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif reflète le risque que prend l’assureur avec un emprunteur. Pour l’évaluer, il s’appuie sur plusieurs critères comme :

• La durée et le montant du prêt immobilier.
• L’état de santé de l’assuré.
• La profession de l’assuré.
• Les habitudes de vie de l’assuré comme ses activités de loisirs.

Selon les informations déclarées par le ou les emprunteurs, l’assureur accorde la souscription de l’assurance avec ou sans surprime. Il peut également l’accorder avec ou sans exclusions de garantie, voire la refuser en cas de risque aggravé de santé.

Quel est le mode de calcul d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Pour traduire le TAEA d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif en mensualités, les assureurs ont le choix entre deux modes de calcul :

1. Le calcul sur capital restant dû qui implique la baisse de la mensualité à mesure que le capital remboursé diminue.
2. Le calcul sur capital initial qui implique une mensualité identique durant toute la durée d’amortissement du crédit.

Depuis l’instauration du TAEA, le second mode de calcul est le plus utilisé, notamment pour les contrats de groupe.

Quid du questionnaire médical avec une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Jusqu’au 1er juin 2022, les assureurs évaluaient le risque et donc le TAEA d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif grâce au questionnaire médical. Depuis cette date, il n’est plus en vigueur pour un crédit immobilier d’un montant inférieur à 200 000 €/personne et soldé avant 60 ans. Cette nouvelle réglementation a pour effet d’inciter les assureurs à surenchérir le coût de l’assurance. Elle permet aussi à des profils moins favorables comme un senior fumeur présentant un diabète d’obtenir plus facilement une souscription. Si l’emprunteur rencontre des difficultés pour son adhésion, il lui reste le recours à la convention AERAS.

Pourquoi la simulation d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif est-elle un prérequis ?

La simulation d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif est un prérequis indispensable au moment d’évaluer la faisabilité de son projet. La prime de l’assurance a un impact significatif jusqu’à 1/3 du coût global du crédit. C’est d’autant plus vrai depuis l’intégration à l’été 2021 du coût de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement. Pour rappel, avec l’octroi d’un crédit immobilier, le taux d’endettement doit être inférieur ou égal à 35 % des revenus du ménage. La simulation avec une calculette spécifique en ligne est gratuite et sans engagement. Après avoir renseigné la durée, le montant du crédit et le taux probable de l’assurance, l’emprunteur obtient un aperçu de la mensualité et du coût global. Nous avons effectué la simulation d’une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif d’une valeur de 200 000 € d’un couple âgé de 30 ans non fumeur. Voici les résultats :

Comment trouver une assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque va systématiquement proposer son assurance de groupe. Ce type de contrat mutualise les risques et n’est pas forcément adapté à tous les profils. Mieux vaut privilégier une assurance individuelle avec des garanties personnalisées et un tarif souvent plus avantageux. La réglementation de 2010 autorise les emprunteurs à choisir librement leur assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif grâce au dispositif de la délégation. La banque ne peut pas refuser la délégation, excepté si les garanties souscrites ne sont pas équivalentes à celles exigées avec le crédit. La mise en concurrence des offres s’effectue avec un comparateur en ligne gratuit. Cet outil est disponible sur des plateformes dédiées et est sans engagement. L’emprunteur complète un formulaire puis clique sur “rechercher”. Le comparateur analyse des dizaines de propositions émanant de banques, de compagnies d’assurances et de sociétés mutualistes. En quelques minutes, l’emprunteur obtient les offres les plus intéressantes adaptées à son profil. Il sélectionne a minima trois devis qu’il compare en vérifiant notamment :

• Le TAEA, la mensualité et le coût global de l’assurance.
• Les exclusions de garantie.
• Les délais de carence et de franchise.
• Le mode de prise en charge : indemnitaire ou forfaitaire.

Si l’emprunteur préfère être accompagné dans sa recherche d’assurance, il peut aussi mandater un courtier spécialisé en agence ou via une plateforme de courtage en ligne.

Pour conclure, l’assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif est systématiquement demandée lors de la souscription d’un crédit avec a minima la garantie décès et la garantie PTIA. Si l’emprunteur n’a pas exercé son droit à la délégation, il peut tout à fait le faire même après la signature de son contrat. En effet, la loi Lemoine a instauré la résiliation infra-annuelle. L’emprunteur peut résilier et changer d’assurance n’importe quand gratuitement. Plus besoin de préavis ou de motif ! Le nouvel assureur s’occupe, en principe, de toutes les démarches. Il veille à proposer des garanties identiques pour ne pas que la banque refuse la délégation.